Le renouvellement de votre prêt hypothécaire est un événement important qui s’accompagne de nombreuses considérations. Au Canada, la plupart des prêts hypothécaires ont un terme de cinq ans et sont amortis sur 25 ans. Par conséquent, vous renouvellerez probablement votre prêt hypothécaire au moins quatre fois avant qu’il soit entièrement remboursé.
Le renouvellement du prêt hypothécaire est un moment stratégique. C’est l’occasion d’ajuster la fréquence de vos versements, d’envisager des paiements forfaitaires, d’explorer des durées plus courtes ou plus longues en fonction de vos objectifs financiers et d’harmoniser votre prêt hypothécaire avec les changements dans votre vie.
Principes de base du renouvellement d’un prêt hypothécaire
En quoi consiste le renouvellement de prêt hypothécaire?
Renouveler votre prêt hypothécaire signifie que votre prêt en cours a pris fin et que vous devez le rembourser en contractant un nouveau prêt hypothécaire. Habituellement, vous pouvez renégocier les modalités de votre contrat hypothécaire à ce moment-là ou accepter les nouvelles modalités de votre prêteur actuel.
Au renouvellement, vous pouvez :
- Effectuer sans pénalité un versement forfaitaire qui réduit le solde de votre prêt
- Sélectionner le terme qui vous convient le mieux
- Choisir entre un taux fixe et un taux variable
- Modifier la fréquence des versements
- Changer de prêteur
- Opter pour un refinancement (emprunt sur la valeur nette de votre propriété)
Pourquoi faut-il renouveler un prêt hypothécaire
Le renouvellement d’un prêt hypothécaire est le processus de renégociation de votre convention hypothécaire à la fin de la durée de votre terme. Au Canada, les prêts hypothécaires sont souvent amortis sur 25 à 30 ans, mais ils sont fractionnés en durées plus courtes, allant habituellement de un an à cinq ans. Lorsque votre terme prend fin, vous devez tout de même rembourser une partie du prêt, mais le contrat initial (y compris votre taux d’intérêt et votre calendrier de paiement) expire. Vous devez conclure une nouvelle convention pour maintenir le prêt à l’égard du solde restant.
Fonctionnement du renouvellement de prêt hypothécaire
Lorsque la durée de votre prêt hypothécaire prend fin, vous devez renouveler le prêt sur le solde restant pour une nouvelle durée. Voici comment fonctionne habituellement le processus :
- Votre prêteur communique avec vous : La plupart des prêteurs enverront une offre de renouvellement de 30 à 120 jours avant l’expiration de votre terme. Cette offre comprend un nouveau taux d’intérêt, une nouvelle durée et de nouvelles modalités de paiement.
- Vous devez passer en revue vos options : Vous pouvez :
- Accepter l’offre telle quelle.
- Négocier pour obtenir un meilleur taux ou des modalités différentes.
- Changer de prêteur si une autre institution financière offre de meilleures conditions (remarque : un transfert peut nécessiter de faire une nouvelle demande et être assorti de frais juridiques).
Que se passe-t-il si vous ne prenez aucune mesure lorsque la durée de votre prêt hypothécaire prend fin?
Votre prêteur peut renouveler automatiquement votre prêt hypothécaire pour en faire un produit à court terme (souvent avec un taux d’intérêt plus élevé et moins de souplesse). Il est important d’examiner vos options avant que cela ne se produise.
Remboursement de votre prêt hypothécaire au renouvellement
Le renouvellement est souvent l’occasion de rembourser la totalité de votre prêt hypothécaire sans pénalité, surtout si vous avez atteint la fin de votre terme.
1. À quel moment devrais-je entamer le processus de renouvellement du prêt hypothécaire?
Vous pouvez habituellement renouveler votre prêt hypothécaire jusqu’à 120 à 180 jours avant la fin de votre durée. Une bonne planification vous donne le temps de comparer les offres et de négocier. Un renouvellement anticipé pourrait vous aider à profiter d’un meilleur taux. Vous pourriez envisager de renouveler votre prêt plus tôt si les taux augmentent ou si votre situation financière a changé.
2. Comment mes versements hypothécaires sont-ils déterminés?
Vos versements hypothécaires sont composés principalement de quatre éléments :
- Montant dû
Plus le montant emprunté est élevé, plus le montant des versements le sera aussi. - Taux d’intérêt
Le taux d’intérêt détermine le montant des intérêts payés sur le prêt. Un taux d’intérêt plus bas fait en sorte que moins d’intérêts sont payés sur le prêt hypothécaire. Un taux d’intérêt élevé entraîne un montant d’intérêts plus important à payer sur le prêt hypothécaire. - Fréquence des versements
En optant pour des versements plus fréquents, vous diminuerez le montant dû à long terme. - Période d’amortissement
Quand la période d’amortissement est plus longue, les versements sont plus bas. Par contre, le montant total des intérêts payés pendant la durée de votre prêt hypothécaire augmente.
3. Comment puis-je réduire mes versements hypothécaires?
Si vous estimez que vous n’avez plus les moyens d’effectuer vos versements hypothécaires, communiquez avec un conseiller en investissement Edward Jones et demandez-lui de procéder à une analyse de vos revenus et de vos dépenses.
Voici quelques mesures à envisager pour réduire vos versements hypothécaires :
- Effectuer un paiement forfaitaire pour réduire le montant total que vous devez au titre de votre prêt hypothécaire.
- Obtenir un taux d’intérêt inférieur au renouvellement du prêt hypothécaire. Vous pourriez par exemple choisir un prêt hypothécaire à taux variable lorsqu’on prévoit une baisse des taux pendant le terme du prêt ou bien un taux fixe qui est inférieur au taux de votre prêt actuel.
- Augmenter la fréquence de vos versements. En augmentant la fréquence, vous diminuerez non seulement le montant de chaque versement, mais aussi le montant total des intérêts que vous payez pendant la durée du prêt hypothécaire.
- Prolonger la période d’amortissement. Cette mesure réduira vos versements hypothécaires, mais vous paierez plus d’intérêts à long terme.
Refinancement : cette solution fonctionne si votre propriété a une valeur nette, mais elle comporte certains inconvénients; elle est notamment coûteuse, en raison des frais et des intérêts supplémentaires exigibles pendant la durée du prêt hypothécaire.
4. Devrais-je opter pour un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable?
Comme pour de nombreuses décisions financières personnelles, tout dépend de vous et de votre situation. Il n’existe pas de solution universelle. Cela dit, voici quelques éléments à prendre en considération au moment de choisir.
Les taux variables sont habituellement inférieurs aux taux fixes. De plus, les prêts à taux variables sont assortis de pénalités moins élevées et de restrictions moins strictes en cas de remboursement anticipé, et ils se sont avérés moins chers à long terme. Par contre, les taux variables sont moins stables. Le taux d’intérêt et les versements hypothécaires correspondants peuvent augmenter au cours du terme de votre prêt. De leur côté, les prêts hypothécaires à taux fixes vous procurent une stabilité, puisque le taux et les versements hypothécaires ne changent pas. Vous pouvez donc avoir l’esprit tranquille en ce qui concerne votre budget et l’argent dont vous disposez. Toutefois, les taux fixes sont généralement plus élevés que les taux variables et les pénalités en cas de remboursement anticipé sont plus fortes que celles prévues dans les prêts hypothécaires à taux variables.
5. Quel est le montant des intérêts que je devrai payer?
Le montant des intérêts payés sur un prêt hypothécaire dépend de plusieurs facteurs : le montant emprunté, le taux d’intérêt et le nombre d’années nécessaires pour rembourser le prêt hypothécaire (amortissement). Prenons un exemple : une maison de 716 000 $ (prix moyen actuel des propriétés au Canada) achetée avec une mise de fonds de 36 000 $ et un prêt hypothécaire de 25 ans assorti d’un taux d’intérêt de 6,45 %.
- Prêt hypothécaire (montant emprunté) : 680 000 $
- Période de remboursement (amortissement) : 25 ans
- Taux d’intérêt : 6,45 %
Dans cet exemple, le versement hypothécaire serait de 4 534,22 $ par mois. Sur une période de 25 ans, le montant total des intérêts payés serait de 680 259 $. Vous constatez que le montant des intérêts est supérieur au montant initial emprunté. Au bout de 25 ans, même si le montant total emprunté était de seulement 680 000 $, le montant total versé serait de 1 360 259 $.
6. Est-ce que vendre mes placements pour rembourser mon prêt hypothécaire est une bonne stratégie?
Peut-être. Cela dépend de vos objectifs personnels et de votre tolérance au risque. Pour déterminer s’il s’agit d’une solution financièrement sensée, faites le point avec un conseiller, en tenant compte du type de placements que vous détenez, du taux de rendement que vous prévoyez obtenir, du traitement fiscal de ces rendements et du taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire.
En plus de ces calculs, vous devriez peut-être prendre d’autres facteurs personnels en considération. Par exemple, certaines personnes sont à l’aise avec un endettement substantiel, tandis que d’autres préfèrent éviter de trop s’endetter et sont plus sereines quand elles ont peu de dettes. Par ailleurs, il n’est pas nécessaire de vendre tous vos placements. Il peut être judicieux d’en utiliser une partie seulement pour rembourser votre prêt hypothécaire. Mais attention aux pénalités! Avant de prendre une décision, assurez-vous de bien lire les modalités de votre prêt. De nombreux prêts prévoient des frais ou des pénalités en cas de remboursement anticipé.
En général, les produits offrant des garanties et une protection du capital, comme les CPG, ont de faibles taux de rendement et sont peu efficaces sur le plan fiscal. Si votre prêt hypothécaire est assorti d’un taux d’intérêt élevé, utiliser le produit d’un CPG pour rembourser une partie de cette dette pourrait être une bonne solution. En revanche, certains placements peuvent procurer des taux de rendement plus élevés à long terme, ainsi qu’une meilleure efficacité fiscale. Si le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire est bas et que les taux de rendement de vos placements sont plus élevés, il pourrait être plus avantageux de ne pas toucher à vos placements et de financer vos versements hypothécaires périodiques à partir d’autres sources.
7. Si je prolonge l’amortissement de mon prêt, devrais-je passer un nouveau test de résistance?
Ça dépend. Si vous continuez de faire affaire avec votre prêteur actuel, il n’est habituellement pas nécessaire de valider à nouveau votre admissibilité ou de réussir de nouveau la simulation de crise hypothécaire, sauf si vous procédez à des changements importants comme l’augmentation du montant de votre prêt ou la prolongation de votre période d’amortissement.
Toutefois, si vous décidez de changer de prêteur (par exemple, pour obtenir un taux plus bas ou des conditions plus favorables), vous pourriez avoir à repasser le test de résistance hypothécaire.
N’oubliez pas que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) assure uniquement les prêts hypothécaires dont la période d’amortissement est de 25 ans ou moins. Par conséquent, pour prolonger la période d’amortissement au-delà de 25 ans, votre propriété devra avoir une valeur nette d’au moins 20 %.
En outre, le prêteur peut exiger des frais pour prolonger la période d’amortissement.
8. Le test de résistance hypothécaire s’applique-t-il à tous les prêteurs?
Non, le test de résistance s’applique uniquement aux prêteurs sous réglementation fédérale, comme les banques, les sociétés de fiducie et les compagnies d’assurance vie. Les coopératives de crédit et les prêteurs privés qui ne sont pas assujettis à la réglementation fédérale n’ont pas besoin de faire passer de test de résistance hypothécaire pour établir l’admissibilité aux prêts. Ces institutions peuvent néanmoins l’utiliser pour déterminer la capacité d’une personne à rembourser le prêt.
9. Ma banque m’a proposé une assurance vie liée à mon prêt hypothécaire. Devrais-je la souscrire?
L’assurance vie souscrite à titre personnel diffère de l’assurance souscrite par l’entremise d’un prêteur sur plusieurs aspects importants. Une police personnelle est habituellement de loin supérieure à une police détenue par un prêteur. Le tableau suivant présente les principales différences.
Assurance vie – Différences entre une police personnelle et une police détenue par une banque
