Implications fiscales pour les Canadiens possédant des biens immobiliers aux États-Unis

Michael Callahan, CFP^MD, CIM^MD
James Smeaton, CPA, CPAC

Faites-vous partie de ceux qui aiment la chaleur du soleil et qui trouvent l’hiver canadien froid et désagréable? Comme de bon nombre de Canadiens, vous préférez peut-être passer l’hiver sous des latitudes plus chaudes et ensoleillées. Nombreux sont les Canadiens qui songent à acheter un condo en Floride pour y passer l’hiver lorsqu’ils atteignent le point dans leur vie où ils ont du temps pour voyager et disposent des ressources financières nécessaires pour le faire. L’un des moyens les plus fréquemment envisagés pour aider à couvrir les coûts d’un tel logement est de le louer lorsqu’on ne l’utilise pas, puis de le vendre après quelques années. Que doivent savoir les Canadiens hivernants?

Les Canadiens qui passent beaucoup de temps aux États-Unis ou qui y achètent des biens immobiliers doivent garder quelques considératons fiscales importantes à l’esprit.

Les Canadiens hivernants qui séjournent aux États-Unis doivent-ils payer des impôts?

Les citoyens américains, les résidents permanents et les personnes qui satisfont à certains critères de résidence (y compris les détenteurs d’une carte verte) :

• peuvent être considérés comme des personnes des États-Unis par le fisc américain (IRS, Internal Revenue Service);
• sont imposés par les États-Unis sur leur revenu mondial (provenant de tout lieu ou de toute source);
• sont tenus d’effectuer toutes les déclarations requises en temps opportun auprès du fisc américain.

Les personnes des États-Unis (citoyens américains et étrangers résidents) sont considérées comme des résidents des États-Unis et sont imposées en conséquence, peu importe le lieu de leur résidence permanente. Les particuliers non américains peuvent être considérés comme des résidents des États-Unis aux fins de l’impôt s’ils remplissent les conditions du critère de présence importante (CPI). Le CPI calcule un nombre de jours de présence aux États-Unis ajusté sur trois ans. Si le total obtenu par ce calcul est supérieur à 183 jours, vous pourriez être considéré comme un résident des États-Unis aux fins de l’impôt.

Exception pour liens plus étroits

Les Canadiens qui remplissent les conditions du critère de présence importante (CPI) pourraient remplir le formulaire « 8840 – Closer Connection Exception Statement for Aliens » pour demeurer des non-résidents aux yeux du fisc américain. Les conditions de cette exception sont les suivantes :

• avoir séjourné aux États-Unis moins de 183 jours au cours d’une année civile;
• conserver une résidence fiscale (lieu principal d’activité professionnelle, d’emploi ou de résidence permanente à titre privé) au Canada pendant toute l’année;
• possèder des liens plus étroits (résidence permanente, liens sociaux, lieu de délivrance du permis de conduire, lieu d’inscription aux fins de vote, etc.) avec le Canada;
• ne pas avoir effectué de démarches en vue d’obtenir le statut de résident permanent légal (carte verte).

Si ces conditions sont remplies, un Canadien peut demeurer un non-résident aux yeux du fisc américain. Son revenu locatif américain sera bien imposé par les États-Unis, mais pas son revenu gagné au Canada ou dans tout autre pays.

Les Canadiens paient-ils des impôts sur l'immobilier américain?

De manière générale, les Canadiens peuvent détenir des biens immobiliers aux États-Unis sans restriction. Il faut néanmoins tenir compte d’un certain nombre de facteurs avant de faire ce genre d’acquisition. Par exemple, les Canadiens sont tenus de déclarer tout bien immobilier détenu à l’étranger lorsque son coût dépasse 100 000 $ CA à un quelconque moment au cours de l’année. Cela inclut les biens immobiliers détenus aux États-Unis à des fins locatives. Avant d’envisager un tel achat, parlez-en à votre conseiller et consultez un comptable spécialisé en fiscalité transfrontalière.

Comment le droit successoral américain s'applique-t-il aux Canadiens?

Pour les personnes non américaines, des droits de succession sont prélevés sur les actifs situés aux États-Unis dont la valeur dépasse 60 000 $ US. Cela inclut les actifs présentant des liens avec les États-Unis, par exemple, les biens immobiliers américains et les actions de sociétés américaines. Toutefois, l’un des avantages de la Convention fiscale entre le Canada et les États-Unis est qu’elle offre aux résidents canadiens des crédits d’impôt potentiels, qui peuvent réduire les droits de succession à payer aux États-Unis lorsque certains critères sont satisfaits. Même s’il n’y a pas d’impôt à payer, une déclaration de revenus successorale doit être déposée auprès de l’IRS lorsqu’un résident canadien décédé qui n’était pas citoyen américain détenait des actifs situés aux États-Unis dont la juste valeur marchande était supérieure à 60 000 $ US au décès.

Les Canadiens paient-ils des impôts sur les revenus locatifs américains?

Par défaut, le revenu locatif brut de biens immobiliers américains perçu par des Canadiens non-résidents est soumis à une retenue d’impôt de 30 %.

Vous pouvez opter une seule fois pour le traitement de ce revenu comme étant lié à une activité professionnelle ou une entreprise aux États-Unis. Si vous faites ce choix, ledit revenu pourra le cas échéant être imposé à des taux faibles, en fonction du revenu locatif net. Toutefois, des règles différentes s’appliquent en cas d’usage personnel du bien pendant une partie de l’année, et certaines dépenses peuvent devoir être calculées au prorata de cet usage personnel. Vous devrez le cas échéant déclarer le revenu locatif au fisc américain chaque année. Selon l’endroit où le bien est situé, une déclaration distincte pourra aussi être requise auprès de l’administration fiscale de l’État américain concerné.

Les résidents canadiens sont tenus de déclarer leurs revenus mondiaux au fisc canadien. Le revenu locatif net de biens immobiliers américains doit donc aussi être déclaré au Canada. Toutefois, les impôts fédéraux et d’État américains peuvent généralement être réclamés à titre de crédit pour impôt étranger au Canada. L’impôt à payer au Canada est alors réduit du montant de l’impôt payé aux États-Unis, ce qui évite la double imposition.
 

Implications fiscales de la vente éventuelle de biens américains

Les Canadiens sont soumis aux règles de la loi américaine sur la taxation des investissements immobiliers d’étrangers (FIRPTA, Foreign Investment in Real Property Tax Act). En vertu de cette loi, les résidents canadiens qui vendent des biens immobiliers détenus aux États-Unis sont généralement soumis à une retenue d’impôt de 15 % sur le produit brut de la vente. Il existe toutefois des exceptions, lorsque :

• le prix de vente effectif du bien est inférieur ou égal à 300 000 $ US;
• l’acheteur ou un membre de sa famille prévoit de résider dans la propriété la moitié du temps durant les deux années suivant la vente.

Notez que des retenues d’impôt supplémentaires sont également possibles selon l’État où le bien est situé. De plus, lors de la vente du bien, les non-résidents américains doivent également avoir un numéro d’identification fiscale valide aux États-Unis (ITIN, Individual Tax Identification Number).

En conclusion

Pour les Canadiens hivernants qui passent du temps aux États-Unis ou y achètent des biens immobiliers, le fardeau fiscal peut être important et nécessiter des déclarations particulières. Avant de prendre une décision de ce type, communiquez avec votre conseiller en investissement et consultez des professionnels compétents en matière de lois et de fiscalité transfrontalières.